Все о договоре участия в долевом строительстве квартиры

Оглавление:

Долевое участиеДля того, чтобы решить нужен ли Вам договор долевого строительства, следует определиться, что же такое – долевое строительство. Долевое строительство - это вид строительства жилья, основанием для которого служит договор участия в долевом строительстве. По данному договору одна сторона, являющаяся застройщиком, обязуется в установленный срок построить многоквартирный дом, после чего передать его участнику долевого строительства, как только будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Вторая сторона, которая является участником долевого строительства, берет на себя обязательство – заплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.

Застройщиком в данном договоре может являться юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, которое является либо собственником, либо арендатором, и привлекает денежные средства участников долевого строительства на имеющемся земельном участке для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, за исключением зданий производственного назначения, в соответствии с разрешением на строительство.

Участниками долевого строительства могут быть как физические, так и юридические лица. Фактически участник долевого строительства является инвестором, а договор об участии – инвестиционным договором. Однако для защиты прав участников договора долевого строительства был создан отдельный федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон содержит все основные понятия, связанные с заключением договора участия в долевом строительстве. Он защищает права участников от мошеннических действий нечестных застройщиков.

Преимущества договора участия в долевом строительстве квартиры

  1. Основное преимущество участия в долевом строительстве - это стоимость жилья. На первоначальном этапе строительства стоимость одного квадратного метра будущего жилья может быть ниже на 20-30%;
  2. Так же в договоре вы имеете право указать, где будет находиться квартира в доме, выбрать подъезд, этаж;
  3. Третьим существенным преимуществом участия в долевом строительстве является то, что вы получаете новое, а не вторичное жилье, в абсолютно новом доме;
  4. Договор участия в долевом строительстве, в соответствии со статьей 16 вышеуказанного федерального закона, должен быть зарегистрирован в установленном порядке. Документы на регистрацию договора должны быть поданы в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Данное положение обозначает, что застройщик не может несколько раз продать одну и ту же квартиру;
  5. Договор должен содержать конкретный объект, срок сдачи данного объекта и цену. Это значит, что застройщик берет на себя обязательство сдать вам конкретный объект к конкретному сроку и за установленную в договоре цену. Отсутствие данных условий влечет за собой признание данного договора недействительным. Изменить данные положения можно только по соглашению сторон;
  6. Долевое участиеПостановлением Правительства Российской Федерации № 645 от 27 октября 2005 года, ежеквартально предусматривается предоставление отчетности об осуществлении деятельности в уполномоченный на то орган, связанной с привлечением денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Это является основной гарантией контроля застройщика со стороны государства;
  7. Все риски, связанные с повреждением или уничтожением объекта, несет застройщик;
  8. Права и обязанности участника договора долевого строительства могут быть переданы по наследству его родственникам, в случае смерти самого участника;
  9. Статьей 7 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматриваются так же гарантии качества объекта. В соответствии с данной статьей, предусматриваются гарантии качества жилья, а именно:
    • соответствие договору участия в долевом строительстве;
    • соответствие техническим регламентам;
    • соответствие проектной документации;
    • соответствие градостроительной документации.

    В случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями вышеуказанных условий, которые привели к ухудшению качества объекта, либо к наличию у него иных недостатков, которые делают его непригодным для использования, предусмотренного договором, дольщик имеет полное право потребовать с застройщика:

    • устранения данных недостатков на безвозмездной основе;
    • возмещения расходов на устранение недостатков;
    • соразмерно снизить цену договора.
  10. Так же, в договоре должны быть указаны гарантийные сроки, в соответствии с п. 4 вышеуказанного федерального закона они должны быть не менее пяти лет на конструктивные элементы здания, которые могут включать в себя стены, фундамент, плиты перекрытий и т.д. Кроме того, договором должна предусматриваться гарантия на специфические элементы, которые устанавливаются дополнительно в квартире, такими элементами могут быть – газовая плита, сантехническое оборудование, различные столярные конструкции (двери, окна), электропроводка. На данные элементы дается гарантия на срок, установленный заводом-изготовителем. Указанный гарантийный срок должен исчисляться со дня передачи объекта. Так же должен устанавливаться гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства. Данный гарантийный срок не должен быть менее трех лет с момента подписания первого передаточного акта;
  11. Все условия договора, которые освобождают застройщика от ответственности, в случае наличия недостатков объекта долевого строительства, всегда являются ничтожными.

На что обратить внимание при заключении договора?

Долевое участиеПеред заключением договора участия в долевом строительстве и покупки квартиры, мы настоятельно рекомендуем Вам предварительно произвести правовую экспертизу договора участия в долевом строительстве. С учетом того, сколько Вы можете выиграть на заключении договора участия в долевом строительстве, правовая оценка это именно то, что нужно для Вашей защиты от необоснованных требований застройщика и получения в итоге именно той квартиры, которую Вы хотели. Юристы компании «Ордин и К» изучат предложенный Вам договор, и укажут на все недостатки и противоречия в данном договоре.

В том же случае, если Вы решили сами оценить свой договор, следует обратить внимание на следующие положения:

  1. Наименование договора. В первую очередь, следует обратить внимание на наименование договора. Если в шапке договора значится «Инвестиционный договор», «Договор инвестирования», «Договор соинвестирования», а застройщик упорно рассказывает Вам, что такие договоры равнозначны договорам участия в долевом строительстве и ничем не отличаются от них, то такой договор подписывать нельзя, т.к. инвестиционные договоры регулируются только общими правилами гражданского права. Для регулирования участия в долевом строительстве законодателем был создан отдельный федеральный закон за номером 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этим законом дается множество гарантий того, чтобы недобросовестный застройщик не смог обмануть Вас.
  2. Предмет договора. Предметом договора является квартира. Необходимо проследить за тем, где именно находится квартира: адрес дома, подъезд, этаж. Должен быть указан полный размер квартиры, и отдельно размер общей и жилой площади в квартире. Кроме того необходимо, чтобы было указано как именно должна выглядеть квартира, наличие в ней паркетов или линолеума, установка ванны, унитаза, газовой колонки и прочих прелестей жизни, даже установка межкомнатных и входных дверей, и застекление оконных проемов. Ни в коем случае не верьте устным заверениям застройщика о том, что в квартире будет именно паркет, а не линолеум, если в договоре это не указано, он имеет полное право вообще оставить голый бетонный пол. Таким образом, в договоре необходимо указать все, что должно быть в квартире. Лучшим вариантом здесь будет составление приложения в виде плана квартиры с подробным описанием всего, что должно в ней быть.
  3. Метраж. Всегда обращайте внимание на метраж квартиры, указанный в договоре и в передаточном акте. Так же, необходимо удостовериться, чтобы в договоре не было условий о перерасчете стоимости, в зависимости от изменения размеров квартиры. Следует помнить так же, что застройщик обязан Вам компенсировать стоимость жилья, если был изменен размер квартиры в сторону уменьшения общей площади. Но Вы не обязаны ничего выплачивать застройщику, если метраж квартиры будет по факту больше, чем было предусмотрено по договору, за исключением тех случаев, когда это будет отдельно указано в договоре.
  4. Цена договора. Цена договора определяется отдельным параграфом. Цена - это размер денежных средств, которые подлежат уплате участником долевого строительства квартиры для создания объекта долевого строительства. При заключении договора, зачастую застройщики включают в стоимость подключение коммуникаций в процентах от общей стоимости квартиры. Это неправильно. Справедливо было бы разделить общую стоимость подключения на всех собственников в доме, пропорционально квадратным метрам квартир. Расчет по договору может быть произведен как одним платежом, так и несколькими платежами с установленным периодом. Это могут быть ежегодные, ежемесячные либо еженедельные платежи.
  5. Сроки договора. Многие застройщики на данный момент включают в договор положение о том, что срок передачи объекта долевого строительства может быть продлен в одностороннем порядке после письменного уведомления застройщиком. Но это не верно, так как, в соответствии со статьей 6 вышеуказанного федерального закона, застройщик, в случае, если необходимо продлить срок строительства объекта, должен за 2 месяца до истечения срока направить соответствующее уведомление вместе с предложением об изменении договора. В случае нарушения сроков передачи квартиры в собственность участника долевого строительства, застройщиком должна быть выплачена неустойка. Данная неустойка уплачивается исходя из размера ставки рефинансирования. Для юридических лиц неустойка составляет 1/300 ставки рефинансирования. По договору долевого участия в строительстве квартиры для граждан неустойка уплачивается в двойном размере, в соответствии с частью второй статьи 6 вышеуказанного федерального закона.
  6. Одностороннее изменение договора. Застройщики любят включать в договор положения о том, что цена за один квадратный метр площади подлежит увеличению в случаях, когда увеличивается стоимость строительных материалов, энергоресурсов и в случае увеличения стоимости квадратного метра на рынке аналогичного жилья. Это тоже неправильно. Данные изменения в договор долевого участия в строительстве должны вноситься по согласованию сторон.
  7. Оплата услуг застройщика. Следует обращать внимание так же на положение об оплате услуг Застройщика и экономии денежных средств. Зачастую застройщики в первоначальном проекте указывают различные дополнительные постройки на прилегающей территории: парковки, детские площадки, скамейки и т.д. По окончании строительства этих объектов может не оказаться не только по факту, но и в проектной документации. А сумма «сэкономленных» денежных средств с того, что не было построено, пойдет в карман к застройщику. В связи с этим при заключении договора нужно требовать с застройщика не только план квартиры, но и план придомовой территории, дабы в дальнейшем можно было обязать застройщика исправить имеющиеся недостатки.
  8. Передаточный акт. Застройщики вынуждают подписать передаточный акт без указания недостатков. Основным аргументом у застройщиков в пользу подписания передаточного акта, является то, что людям просто не выдадут ключи от квартиры сразу же на руки. Люди обычно торопятся, так как им срочно нужно въезжать в квартиру и потому подписывают акт без включения в него недостатков.
  9. Привлечение денежных средств по договору долевого участия в строительстве. В соответствии с частью первой статьи 3 Федерального законно № 214-ФЗ, от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве квартиры. Если же застройщик предлагает Вам заключить договор займа, по которому вы передадите ему денежные средства, он может оказаться просто мошенником, целью которого является не строительство жилого многоквартирного дома, а хищение Ваших денежных средств.
  10. Общее имущество в многоквартирном доме. Договором долевого участия в строительстве может быть предусмотрено общее имущество собственников. К данному имущество может относиться крыша, ограждающие конструкции, лестничные клетки и пролеты, чердачные помещения, внутридомовые инженерные сети водоотведения и водоснабжения, земельный участок. Все это имущество надо указывать в отдельном разделе в договоре.
  11. Обязанность оформления права собственности в определенный срок. Зачастую застройщик в договоре предусматривает обязанность оформления права собственности на жилье в определенный срок. Обычно он составляет 30 дней. Это тоже неправильно. Вас могут обязать выплатить неустойку за то, что вы не уложились в указанный срок. В то же время, для того чтобы зарегистрировать право собственности необходимо получить кадастровый паспорт на квартиру, срок изготовления которого обычно составляет 2-3 месяца. В данном случае в договоре необходимо привязать срок оформления права собственности к дате получения кадастрового паспорта на квартиру.

Договор цессии и договор участия в долевом строительстве

Не следует путать договор цессии и уступку договора долевого участия в строительстве квартиры. Цессия - это соглашение, в соответствии с которым одно лицо (зачастую этим лицом является кредитор) передает другому лицу свои права требования к должнику. В то время как при уступке по договору долевого участия в строительстве квартиры, передаются и права и обязанности, связанные с данным договором. По этому, уступка прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве не может называться договором цессии.

Юристы компании «Ордин и К» могут, не только провести для вас правовую экспертизу договора участия в долевом строительстве, но и подготовить для Вас измененную версию данного договора, указать на все недостатки имеющиеся в Вашем договоре.

Стоимость услуги

Услуга Цена Срок
Устная консультация 2000 до 3-х часов
Правовая экспертиза договора с писменным заключением 4000 от 2 дней
Разработка договора под запросы клиента 5000 от 2 дней